Op deze pagina delen wij de presentatie, verslag en resultaten van de themabijeenkomst ‘De Business Case’ met de deelnemers aan deze bijeenkomst.
Locatie: ‘t Gulper Hoes (Hoeskamer 1), Rosstraat 5, 6271 BG Gulpen
Datum: de presentatie word gegeven op 19 mei van 19:00-21:00, met uitloop tot 21:15. Inloop vanaf 18:345.
Voorbereiding: zie hieronder.
Verslag en Presentatie: zie hieronder.
Beelden, uw verzoeken, leerwensen en vragen: onderaan deze pagina, scroll naar beneden.
Het Vervolg: onderaan deze pagina, scroll naar beneden.
Voorbereiding
Hieronder materialen van een vorige themabijeenkomst. Dit ‘huiswerk’, zo u wilt, kunt u ter voorbereiding doornemen.
Voorbeeld 1
Vanaf dia 92
Van houten kozijnen met enkel glas naar nieuwe kunststof kozijnen met triple glas, en van ongeïsoleerde gevels naar spouwmuurisolatie.
Voorbeeld 2
Vanaf dia 97
Van houten kozijnen met enkel glas naar nieuwe kunststof kozijnen met triple glas, en van ongeïsoleerde gevels, vloer en dak naar geïsoleerd, en van ongeregelde mechanische ventilatie naar vraaggestuurd, volgens voorwaarden subsidieregeling ZEP (~nieuwbouw).
Verslag
Op 19 mei jl. hebben wij, in het kader van de VvE-balie Energiek Heuvelland, een informatiebijeenkomst gehouden. Onderwerp deze maandagavond was het opzetten van een business case voor de verduurzaming van VvE’s.
En wat een fijne opkomst, goed om zoveel appartementseigenaars met verduurzamingswensen over financiële mogelijkheden te spreken, en u] over voortgang in uw VvE te horen. Dank dus voor jullie vragen, gedeelde ervaringen en bijdragen, dat maakte de avond!
Hieronder vinden jullie ter referentie, zoals beloofd, de bijbehorende dia’s. Heeft u vragen of opmerkingen hierover, neem dan via arno@lvme.nl contact op.
De rode draad
In ‘de business case’ werd u, deelnemer, meegenomen in doorrekening van verduurzaming.
Voordat je aan zo’n business case kan werken, heb je de nodige achtergrondkennis en -informatie nodig, qua juridische, organisatorische, technische en financiële mogelijkheden en aspecten. Dit komt onder meer aan bod in de cursus ‘Limburgse VvE’s met Energie’, bijeenkomsten ‘Isoleren’ en ‘Subsidies en leningen voor VvE’s’.
Voor degene die hieraan (nog) niet deelnam wordt in de eerste helft van de avond in vogelvlucht ingegaan op deze aspecten, aan de hand van ons procesmodel. Op de vraag hoe ruimte voor verduurzaming te creëren: onder meer door verruiming van doelstellingen (‘De Stip’), vinden van extra middelen, en slim verduurzamen. Gekoppeld aan technische aspecten en mogelijkheden zoals instandhouding middels meerjarenonderhoudsplan en eventueel achterstallig onderhoud; financiële aspecten zoals meerjarenonderhoudsbegroting, financieringskosten, dotatie; energetische aspecten, en woonlasten.
Dit zijn allemaal onderdelen van de cursus Limburgse VvE’s met Energie.
In jaarprogramma ’25-’26 starten (weer) 2 cursusseries, met nader te bepalen data (voor nu op 7 oktober 2025 en 25 maart 2026). Hou voor definitieve data, meer info en aanmelden onze kalender in de gaten >> https://lvme.nl/events/.
Financiële aspecten en mogelijkheden
Ofwel: hoe gaan we dat betalen
In de 2e helft van de avond zijn wij dieper ingegaan op de financiële aspecten en mogelijkheden voor de verduurzaming van VvE-gebouwen. De berekeningen om besluitvorming hierover te onderbouwen werkten we uit tot op detailniveau. Doel daarbij is vergelijk van huidige staat van gebouw met in scenario’s gebundelde wensen/mogelijkheden. We bespreken enkele praktische voorbeelden voor deze bundeling.
De ‘knoppen’ aan dit rekenmodel zijn nader belicht, inclusief tips, tricks, valkuilen en navigatie daaromheen.
We hebben de avond beëindigd met de bespreking van een 2-tal scenario’s gekoppeld aan dit rekenmodel, met doorrekening voor fase ‘oriëntatie’ uit ons procesmodel, inclusief bijbehorende getallen, bronnen en aannames uit onze praktijk.
Om recht te doen aan uw vele goede vragen en input tijdens alle voorgaande dia’s, bleek daarvoor de resterende tijd krap. Daarom hieronder een uitbreiding van de toelichting op de dia’s die wij u gaven. Daaronder treft u de dia’s, die u kunt downloaden.
Toelichting berekening business case
In die laatste dia’s komt “VvE op de Hei” aan bod, met voor een 2-tal verduurzamingscenario’s uitgewerkte business cases, volgens de besproken systematiek. Laat u verrassen door de mogelijkheden die de combinatie van onderhoud en vervanging, huidige subsidieregeling, en levertarieven energie bieden. Hier blijkt dat – als je verder en integraal doorrekent en kijkt – de baten toch meer dan opwegen tegen de kosten.
Voorbeeld 1
Vanaf dia 107
Het 1e voorbeeld maakt gebruik van de extra subsidie die vrijkomt bij het combineren van 2 maatregelen. Voor deze subsidie gelden voorwaarden, met onder meer kwaliteitseisen.
Van houten kozijnen met enkel glas naar nieuwe aluminium kozijnen met triple glas, en van ongeïsoleerde gevels naar spouwmuurisolatie.
Dit (b)lijkt duur, maar gelukkig blijkt een aanzienlijke besparing in het gasgebruik mogelijk. En: via het bestaande MJOP spaarde VvE al voor instandhouding. Wel op basis van onderhoud en vernieuwing van huidige(!) kozijnen. In dit rekenvoorbeeld wordt er vanuit gegaan dat dat onvoldoende is, hier vanwege (te) lage indexering in MJOP/snelle(re) stijging van prijzen, en opwaardering van kozijnen+gevels. De gereserveerde bedragen komen voor deze maatregelen beschikbaar.
- Combinatie van maatregelen leidt tot hogere subsidies (per maatregel).
- Reserves + subsidie geven een ruime dekking (hier: bijna 40%), restant wordt gefinancierd.
En zo:
- Worden financierings- en verzekeringskosten (voor de door maatregelen verhoogde waarde van herbouwwaarde) deels gecompenseerd door verlaging van onderhoudskosten.
- Is de business case, en met de gasprijs van 2024 (gemiddeld) is de businesscase sluitend op woonlastenniveau, met een kleine bonus !op woonlastenniveau!.
- En: lost VvE de achterblijven van reservering (ondermeer voor vervanging kozijnen) op.
- Leidt dat, als de maatregelen voldoende voor een labelstap(je) blijken (krap!), mogelijk tot een hogere woningwaarde.
Zie ook opgenomen bronnen voor uitgangspunten.
Voorbeeld 2
Het 2e voorbeeld maakt gebruik van maximering van subsidie door het combineren van maatregelen en de bijbehorende bonussubsidie. Let op, voor deze subsidies gelden voorwaarden, met onder meer (aanvullende) kwaliteitseisen, op basis van ‘Zeer Energiezuinig Profiel’ (ZEP).
Vanaf dia 112
Van houten kozijnen met enkel glas naar nieuwe aluminium kozijnen met triple glas, en van ongeïsoleerde gevels, vloer en dak naar geïsoleerd, en van ongeregelde mechanische ventilatie naar vraaggestuurd, volgens voorwaarden subsidieregeling ZEP (~nieuwbouw).
De huidige mechanische ventilatie kan deels herbruikt worden, denk hierbij aan kanalen en dergelijke. Aanzienlijk duurder, (b)lijkt. Wel is de mogelijke besparing in het gasgebruik (nog) aanzienlijk(er).
- Via het bestaande MJOP spaarde VvE gelukkig al voor instandhouding, maar onvoldoende voor deze opwaardering en die beperkte reserves komen bij deze maatregelen beschikbaar, net zoals in 1e voorbeeld.
- Combinatie van maatregelen en bonussubsidie ZEP leidt tot hogere subsidies (hier: tot ruim !40%! van de kosten).
- En met reserves wordt die dekking (nog) hoger (hier: ruim 50%), wel ten opzichte van een hogere investering, natuurlijk.
- Restant wordt gefinancierd.
En zo:
- Worden financierings- en verzekeringskosten (voor de door maatregelen verhoogde waarde van herbouwwaarde) deels gecompenseerd door de verlaging van onderhoudskosten.
- Is de business case, met de gasprijs van 2024 (gemiddeld), sluitend op woonlastenniveau, met een leuke(re) bonus!op woonlastenniveau!.
- En: lost VvE de achterblijven van reservering (ondermeer voor vervanging kozijnen) op.
- Leidt dat, als de maatregelen voldoende voor een labelsprong blijken, mogelijk tot een hogere woningwaarde.
Dia’s
Beelden, verzoeken, leerwensen en vragen
Beelden
Uw verzoeken, leerwensen en vragen
Verzoeken/Leerwensen
Dhr. Marcel M. H. Alberts, VvE ’t Hooghe Oord, Vaals:
Wat zijn de voordelen van verduurzaming?
Tijdens de bijeenkomst is hierop uitgebreid ingegaan. Mocht u dit willen nazien, zie slidedeck (zoals dia 21, of dia 117).
Dhr. Hans van Eunen, Vaals:
Welke subsidies zijn er?
Een belangrijke landelijke regeling is de Subsidieregeling verduurzaming voor verenigingen van eigenaars (SVVE), uitvoerder hiervoor is Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO). Daarnaast zijn er bij RVO nog enkele beschikbaar (zie ondermeer dia 54), of uw VvE hiervan gebruik kan maken hangt af van de specifieke situatie, en is ondermeer afhankelijk van het ’type’ VvE (bestemming, gebruik/verhuur). Maak dus gebruik van het gratis, vrijblijvend, oriënterd gesprek dat het RVO aanbiedt.
Welke financiële mogelijkheden zijn er?
De keuze is reuze, bleek tijdens bijeenkomst. Zo kan uw VvE lenen, en het aanbod in mogelijkheden hierbij is zodanig dat het een uitdaging is om het ‘beste’ voor uw VvE te kiezen. Warmtefonds en SVn bijvoorbeeld bieden verduurzamingsleningen voor VvE’s. Verschillende mogelijkheden zijn iets verder toegelicht. Let op, beschikbaarheid en voorwaarden van (deze) leningen kunnen (en zullen) veranderen; het advies is om de actuele situatie bij besluitvorming over verduurzaming in beeld te brengen.
Dhr. Gies Biemans, VvE Villa Ingerborgh, Valkenburg
Onze VvE wil een MJOP opzetten, hoe doe je dat?
Dat begint bij het vinden van een goede bouwkundige, dit is tijdens de bijeenkomst uitgebreid aan bod gekomen. Zie verder ‘vragen’, hieronder.
En heeft een slechte reservepositie (qua onderhoud), wat zijn hierin mogelijkheden?
Ook voor VvE’s die onderhoud willen financieren zijn er mogelijkheden, tijdens bijeenkomst zijn er enkele aan bod gekomen, en de Onderhoudslening VvE van SVn werd toegelicht. Let op, beschikbaarheid en voorwaarden van (deze) leningen kunnen (en zullen) veranderen; het advies is om de actuele situatie bij besluitvorming over verduurzaming in beeld te brengen.
Hoe prioriteer je (verduurzamings)mogelijkheden?
In algemeen: degene die het hoogst scoren qua ‘urgentie’ én ‘verleiding’. Ons advies is om met verduurzamingssenario’s te werken, ondermeer vanwege aansluiting bij regelingen en om ‘locked-in’ te vermijden. En, om die scenario’s met elkaar te vergelijken, tijdens bijeenkomst deden we hiervoor een aantal suggesties, zoals bijvoorbeeld het pakket van wensen van eigenaars (voor iedereen ‘iets’). Zie verder ‘vragen’, hieronder.
Dhr. Jos Sleijpen, VvE Nieuwborg, Gulpen-Wittem
Ons gebouw is van 1996: wat kun je dan (nog) doen?
Bij een recent gebouw is over het algemeen de thermische schil afdoende geïsoleerd. Voor maatregelen ligt voor de hand om naar subsidieregelingen en -mogelijkheden te kijken; over het algemeen zijn dat opwek-, en laadmogelijkheden. Verder komt einde technische levensduur van installaties dan in beeld; hier zijn middels opwaardering besparingen te behalen.
Afwezig:
Dhr. Leon Vonhögen, VvE In den Gaaper, Meersen, afgemeld
Dhr. Giel Frantzen, VvE Residentie Victoria Regia, Maastricht
Vragen en antwoorden
Naar aanleiding van jullie vragen:
Hoe maak ik nu een logische keuze tussen al die maatregelen, materialen en installaties?
Heel herkenbaar: zoals u in presentatie heeft kunnen zien is veel keuze bij materialen, installaties en (bij extentie) maatregelen, en dat de verschillen daartussen groot (kunnen) zijn. Dat is mooi. De verleiding om dit direct aan ALV voor besluitvorming voor te leggen naar het beslismoment tijdens ALV te springen, is daardoor ook heel groot. Onvoldoende of niet onderbouwen van én meenemen van VvE in maatregel- en materiaalkeuze, kan of zelfs zal tot besluiteloosheid leiden wegens onduidelijkheid en discussie.
En dat is zonde want dat ‘afsnijden van bochtjes’ kan vermeden worden, in onze ervaring, door het volgen van ‘Het Pad’&de stip:
In het kort:
Uit de opgehaalde klachten, wensen, kansen en behoeften haal je
het pakket van eisen/vereisten en
met materiaalkenmerken (zoals hiervoor voor isolatiematerialen)
om je dan tot (een shortlist van) maatregelen/materialen die ‘fit for purpose’ en technisch optimaal zijn.
Verleiding vs. begeleiding.
Waar/door wie moet je een schouw van het gebouw laten doen en met welke frequentie?
Zo’n schouw vormt de basis van een goed MeerJaren OnderhoudsPlan (MJOP), en laat je doen door een bouwkundige/bouwkundig adviesbureau (bij voorkeur conform/met certificering RVB BOEI, NEN2767 en/of AWK/BRL 5021).
Sparen volgens zo’n plan voldoet aan de wettelijke vereisten (Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars), mits niet ouder dan 5 jaar. Actualiseren van een (ouder) MJOP wordt door diverse partijen aangeboden, onder voorwaarden. In de 2e sessie zullen we (sparen voor) onderhoud en MJOP belichten.
Hoe kun je oplossingen beoordelen?
Vraag bij 3 gecertificeerde bedrijven advies/offerte aan, op basis van bijvoorbeeld een bestek (om de adviezen/offertes te kunnen vergelijken).
Eenmalige bijdrage voor onderhoud ipv sparen?
Volgens de Wet verbetering functioneren VvE’s (2018) is een VvE verplicht om te sparen voor onderhoud, via mjop (van ten hoogste vijf jaren oud, over een periode van ten minste tien jaar ), of op basis van herbouwwaarde (0,5%, zie verzekeringspolis). Uitgangspunt is dat leden de bijdrage hiervoor van te voren aan VvE betalen, via reglement of besluit zijn andere vormen van reserveren toegestaan (zoals betalen op moment van investering, of als alle leden een bankgarantie voor onderhoud afgeven), als >4/5(80%) van de leden hiervoor stemt.
Zoekfunctie KVK: zoeken in het handelsregister.
Bouwbesluit 2012 (e.v.) en Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl)?
In het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) staan bouwtechnische regels. Denk aan regels over de constructie, duurzaamheid en bruikbaarheid van bouwwerken. Ook staan er regels in over het uitvoeren van bouw- en sloopwerkzaamheden. Het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) is de opvolger van het Bouwbesluit en geldt (voor vergunningen van bouwwerken) vanaf 1 januari 2024.
De regels van het Bouwbesluit 2012 (en volgend) komen grotendeels overeen met de regels in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) en gelden (voor vergunningen van bouwwerken) van ~2012 tot 1 januari 2024.
Box 3 en reserve?
De reserve van de VvE wordt obv breukdelen toegerekend aan een individuele eigenaar, hierover kan deze (bij een vermogen dat boven de vrijstelling in de zogenaamde ‘box 3’ uitkomt) inkomstenbelasting verschuldigd zijn.
Wel of geen omgevingsvergunning?
Neem contact op met omgevingsloket: https://omgevingswet.overheid.nl/home.
Kentallen isolatiewaardes?
Zie subsidie SVVE.
In de Jonge’s versnellingsagenda VvE-versnellingsagenda Verduurzaming staan maatregelen om dit te versnellen, er is hierbij ook sprake van het vervallen van het quorum. Minister De Jonge streeft ernaar halverwege 2024 een wetsvoorstel in internetconsultatie te brengen. Internetconsultatie en uitkomst daarvan is ons vooralsnog niet bekend.
Onderling ervaringen uitwisselen?
Contactgegevens?
Tijdens cursus bieden we de mogelijkheid tot delen van contactgegevens (email-adressen), opdat u onderling ervaringen uit kunt wisselen, ook nadien.
Handigst voor u (& voor ons noodzakelijk, vanwege AVG): meld u aan via site LVmE, bijvoorbeeld voor deze cursus, en vink bijbehorende optie
aan (optie 4 = Ik verzoek LVmE mij in contact te brengen met andere deelnemers aan deze activiteit en LVmE mag daarvoor mijn gegevens gebruiken), als u dat nog niet deed.
Tot de volgende activiteit, hopelijk binnenkort!
Voor VvE’s in energietransitie, VvE-leden en belanghebbenden uit gemeentes Valkenburg, Eijsden-Margraten, Gulpen-Wittem, Meerssen en Vaals organiseert de VvE-balie Energiek Heuvelland verdiepende, aansluitende, vrijblijvende en gratis activiteiten.
Werken aan business cases voor verduurzaming in uw VvE vraagt de nodige achtergrondkennis en -informatie, qua juridische, organisatorische, technische en financiële mogelijkheden en aspecten, zo bleek.
Die komen (ook) aan bod in een aantal andere activiteiten van de VvE-balie Energiek Heuvelland. Voor verdere verdieping raden we de de cursus ‘Limburgse VvE’s met Energie’, bijeenkomsten ‘Isoleren’ en ‘Subsidies en leningen voor VvE’s’ aan.
Eerstvolgende activiteit sluit (ook) aan bij uw wensen. Op vrijdagavond 27 juni, vindt de netwerkbijeenkomst ‘VvE-Café‘ plaats, zie VvE-balie Heuvelland: VvE Café voor aanmelden en informatie.
In jaarprogramma ’25-’26 starten (weer) 2 cursusseries en bijeenkomsten. Hou voor data, meer info en aanmelden onze kalender in de gaten >> https://lvme.nl/events/.