Ofwel: hoe gaan we dat betalen
Op 9 mei jl. hebben wij, in het kader van de VvE Energiebalie Maastricht, een informatiebijeenkomst gehouden. Onderwerp deze dinsdagavond was het opzetten van een business case voor de verduurzaming van VvE’s.
En wat een fijne opkomst, goed om zoveel appartementseigenaars met verduurzamingswensen over financiële mogelijkheden te spreken, en u] over voortgang in uw VvE te horen. Dank dus voor jullie vragen, gedeelde ervaringen en bijdragen, dat maakte de avond!
Hieronder vinden jullie ter referentie, zoals beloofd, de bijbehorende dia’s. Heeft u vragen of opmerkingen hierover, neem dan via arno@lvme.nl contact op.
De rode draad
In ‘de businesscase’ werden jullie, deelnemers, meegenomen in doorrekening van verduurzaming.
Voordat je aan zo’n business case kan werken, heb je de nodige achtergrondkennis en -informatie nodig, qua juridische, organisatorische, technische en financiële mogelijkheden en aspecten. Dit komt onder meer aan bod in de cursus ‘Maastrichtse VvE’s met Energie’, bijeenkomsten ‘Isoleren’ en ‘Subsidies en leningen voor VvE’s’.
Voor degene die hieraan (nog) niet deelnam is in de eerste helft van de avond in vogelvlucht ingegaan op deze aspecten, aan de hand van ons procesmodel. Op de vraag hoe ruimte voor verduurzaming te creëren: onder meer door verruiming van doelstellingen (‘De Stip’), vinden van extra middelen, en slim verduurzamen. Gekoppeld aan technische aspecten en mogelijkheden zoals instandhouding middels meerjarenonderhoudsplan en eventueel achterstallig onderhoud; financiële aspecten zoals meerjarenonderhoudsbegroting, financieringskosten, dotatie; energetische aspecten, en woonlasten.
Dit zijn allemaal onderdelen van de cursus Limburgse VvE’s met Energie. Op 10 oktober start weer een cursusserie >> meer info en aanmelden.
Financiële aspecten en mogelijkheden
In de 2e helft van de avond zijn wij dieper ingegaan op de financiële aspecten en mogelijkheden voor de verduurzaming van VvE-gebouwen. De berekeningen om besluitvorming hierover te onderbouwen werkten we uit tot op detailniveau. Doel daarbij is vergelijk van huidige staat van gebouw met in scenario’s gebundelde wensen/mogelijkheden. We bespraken enkele praktische voorbeelden voor deze bundeling.
De ‘knoppen’ aan dit rekenmodel zijn nader belicht, inclusief tips, tricks, valkuilen en navigatie daaromheen.
We hadden de avond willen eindigen met de bespreking van een 2-tal scenario’s gekoppeld aan dit rekenmodel, met doorrekening voor fase ‘oriëntatie’ uit ons procesmodel, inclusief bijbehorende getallen, bronnen en aannames uit onze praktijk.
Dat was de bedoeling tenminste. Maar om recht te doen aan uw vele goede vragen en alle dia’s te behandelen, en vanwege het defect aan het alarm van het Klimaathuis, bleek daarvoor de tijd te ontbreken, en bleven wij u dit deel van het verhaal schuldig. Daarom hieronder nog de toelichting op de dia’s die wij u daar hadden willen geven. Daaronder treft u de dia’s, die u kunt downloaden.
Toelichting berekening business case
In die laatste dia’s komt “VvE op de Hei” aan bod, met voor een 2-tal verduurzamingscenario’s uitgewerkte businesscases, volgens de besproken systematiek. Laat u verrassen door de mogelijkheden die de combinatie van onderhoud en vervanging, huidige subsidieregeling, en levertarieven energie bieden. Hier blijkt dat – als je verder en integraal doorrekent en kijkt – de baten toch meer dan opwegen tegen de kosten.
Voorbeeld 1
Vanaf dia 84
Het 1e voorbeeld maakt gebruik van de extra subsidie die vrijkomt bij het combineren van 2 maatregelen. Voor deze subsidie gelden voorwaarden, met onder meer kwaliteitseisen.
Van houten kozijnen met enkel glas naar nieuwe kunststof kozijnen met triple glas, en van ongeïsoleerde gevels naar spouwmuurisolatie.
Dit (b)lijkt duur, maar gelukkig blijkt een aanzienlijke besparing in het gasgebruik mogelijk. En: via het bestaande MJOP spaarde VvE al voor instandhouding. Wel op basis van onderhoud en vernieuwing van huidige(!) kozijnen. In dit rekenvoorbeeld wordt er vanuit gegaan dat dat onvoldoende is, hier vanwege (te) lage indexering in MJOP/snelle(re) stijging van prijzen, en opwaardering van kozijnen+gevels. De gereserveerde bedragen komen voor deze maatregelen beschikbaar.
- Combinatie van maatregelen leidt tot hogere subsidies (per maatregel).
- Reserves + subsidie geven een ruime dekking (hier: ruim 50%), restant wordt gefinancierd.
En zo:
- Worden financierings- en verzekeringskosten (voor de door maatregelen verhoogde waarde van herbouwwaarde) worden deels gecompenseerd door verlaging van onderhoudskosten.
- Is de business case, en met de (hoge) gasprijs van begin 2023 is de businesscase sluitend op woonlastenniveau, met een kleine bonus.
- Leidt dat, als de maatregelen voldoende voor een labelstap(je) blijken (krap!), mogelijk tot een hogere woningwaarde.
Zie ook opgenomen bronnen voor uitgangspunten.
Voorbeeld 2
Vanaf dia 89
Het 2e voorbeeld maakt gebruik van maximering van subsidie door het combineren van maatregelen en de bijbehorende bonussubsidie. Let op, voor deze subsidies gelden voorwaarden, met onder meer (aanvullende) kwaliteitseisen, op basis van ‘Zeer Energiezuinig Profiel’ (ZEP).
Van houten kozijnen met enkel glas naar nieuwe kunststof kozijnen met triple glas, en van ongeïsoleerde gevels, vloer en dak naar geïsoleerd, en van ongeregelde mechanische ventilatie naar vraaggestuurd, volgens voorwaarden subsidieregeling ZEP (~nieuwbouw).
De huidige mechanische ventilatie kan deels herbruikt worden, denk hierbij aan kanalen en dergelijke. Aanzienlijk duurder, (b)lijkt. Wel is de mogelijke besparing in het gasgebruik (nog) aanzienlijk(er).
- Via het bestaande MJOP spaarde VvE gelukkig al voor instandhouding, maar onvoldoende voor deze opwaardering en die beperkte reserves komen bij deze maatregelen beschikbaar, net zoals in 1e voorbeeld.
- Combinatie van maatregelen en bonussubsidie leidt tot hogere subsidies (hier: tot ruim 40% van de kosten).
- En met reserves is er een nog ruimere dekking (hier: ruim 55%), wel ten opzichte van een hogere investering, natuurlijk.
- Restant wordt gefinancierd.
En zo:
- Worden financierings- en verzekeringskosten (voor de door maatregelen verhoogde waarde van herbouwwaarde) deels gecompenseerd door de verlaging van onderhoudskosten.
- Is de business case, vanwege de (hoge) gasprijs van begin 2023, sluitend op woonlastenniveau, met een leuke(re) bonus.
- Leidt dat, als de maatregelen voldoende voor een labelsprong blijken, mogelijk tot een hogere woningwaarde.