Gepubliceerd
12 oktober 2023 om 18:50
Wanneer u de mogelijkheden voor verduurzaming van het VvE-pand verkent, komt u voor een aantal technische vragen te staan zoals bijvoorbeeld hoe u als VvE het beste de vloer, het dak en de gevels kunt isoleren. Bij dergelijke vragen is het belangrijk een idee te hebben van de bouwtechnische kenmerken van het pand en hoe die samenhangen met de keuze voor een type isolatiemaatregel. Is het pand het beste van binnenuit te isoleren en wat komt daarbij kijken? Of toch beter isoleren van buitenaf? Hoe hangt na-isolatie van het pand samen met de juiste manier van ventileren? En hoe zit het met de keuze voor een nieuwe duurzame verwarmingsbron en verwarmingssysteem? En welk type advies heeft de VvE daarbij nodig?
Verduurzaming van uw eigendom betekent verduurzaming van een heel gebouw
Uw eigendom bestaat uit één (of meer) van de appartementsrechten van de Vereniging van Eigenaars. Het gebouw is in juridische zin opgesplitst in appartementsrechten omdat het om een grotere bouwkundige eenheid gaat. Alle eigenaars van de appartementsrechten samen zijn verantwoordelijk voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen: draagstructuur, vloeren, dak en gevels en de toegangsstructuur zoals entrees, trappenhuizen en galerijen. In grotere woongebouwen zijn ook de installaties onderdeel van het collectief bezit, zoals de verlichting van de gemeenschappelijke ruimtes, de liften, de waterdrukverhogingsinstallatie (hydrofoor), de ventilatie en verwarmingsinstallaties. De vereniging heeft een meerjarenonderhoudsplan waarin de onderhoudsmaatregelen zijn begroot. Verduurzamingsmaatregelen zoals isolatie vallen vooralsnog (meestal) buiten de strikt juridische bepaling voor instandhouding van het gebouw, zoals opgenomen in de splitsingsakte. Desondanks is het raadzaam om als VvE ook verduurzamingsmaatregelen te treffen en daar samen een goed plan voor te maken.
Typische kenmerken bouwtypes en bouwjaren
Het voert te ver om alle woongebouwtypes in de gemeente Maastricht te behandelen. De Nederlandse bouwcultuur wordt gekenmerkt door een opeenvolging van veranderende – en in toenemende mate geïndustrialiseerde – bouwmethodes. Op hoofdlijnen wordt hieraan gerefereerd in de hoofdstukken per verduurzamingsmaatregel, door onderscheid te maken tussen veel voorkomende constructie- en bouwmethodes met verschillende bijpassende isolatiemaatregelen. Daarnaast hebben we een apart hoofdstuk met voorbeelden en kenmerken van een aantal veel voorkomende bouwtypes per bouwjaar.
Verduurzaming en techniek
In het algemeen geldt dat verduurzaming van het gebouw begint met energiebesparing. De energie die je bespaart met isolatiemaatregelen hoef je niet langer af te nemen of duurzaam op te wekken. Isolatie moet op een bouwtechnisch en bouwfysisch verantwoorde wijze aangebracht worden. Zodat er geen condensatieproblemen ontstaan. Let op het voorkomen van koudebruggen (thermische onderbrekingen van de isolatieschil). Het is belangrijk dat de isolatielijn aaneensluitend is. Met name bij de overgangen tussen gevelisolatie en de kozijnen en bij gevelisolatie ter hoogte van constructieve gebouwdelen: vloeren, kopgevels en woningscheidende muren en dak. Bij deze aansluitingen is er kans op condensatie als het verschil in temperatuur op de gevel of in de constructie te groot wordt en/of ongelijke uitzetting en krimp en daardoor verschil in beweging van het materiaal, of corrosie van stalen balken of blootliggende wapening in beton met indirect scheurvorming tot gevolg. Meer hierover in hoofdstuk 3 over Gevelisolatie. Op de gevel – en met name in de hoeken waar de gordijnen hangen – kan schimmelvorming optreden als gevolg van condensatie. Schimmel is heel slecht voor de kwaliteit van de binnenlucht. Ventilatie is dan ook van groot belang. Zie hoofdstuk 5 over Energiezuinige Ventilatie.
Verduurzaming en kosten
VvE’s hebben over het algemeen niet gespaard voor verduurzamingsmaatregelen. De landelijke overheid heeft daarom speciaal voor Verenigingen van Eigenaars een aantal stimuleringsmaatregelen in het leven geroepen. In andere artikelen zullen we daar dieper op ingaan.
Toch willen we hier niet onbenoemd laten dat via RVO, de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland, subsidie wordt verstrekt aan VvE’s voor onder meer energiebesparende maatregelen. Het subsidiebedrag wordt verdubbeld wanneer minimaal twee of meer isolatiemaatregelen tegelijk uitgevoerd worden. Als de VvE kiest voor een Zeer Energiezuinig Pakket en zo in een keer de gehele gebouwschil isoleert en de ventilatie energiezuinig uitvoert, dan is er zelfs een interessante bonus subsidie beschikbaar. Dat lijkt misschien wel heel ambitieus, maar bedenk daarbij wel:
- Hoe meer maatregelen tegelijk worden uitgevoerd hoe beter deze technisch, planmatig en architectonisch op elkaar kunnen worden afgestemd.
- En door meerdere maatregelen tegelijk uit te laten voeren wordt bespaard op voorbereidings-, proces- en bouwplaatskosten ten opzichte van het één voor één treffen van verduurzamingsmaatregelen.
Via RVO kunt u ook subsidie voor een duurzaam energie advies krijgen. Dat is een eerste scan van de mogelijke isolatiemaatregelen en de energiebesparing die dat op kan leveren. Ook een indicatie van de kosten (per maatregel) worden in beeld gebracht. Daarnaast is een subsidie voor procesbegeleiding beschikbaar en voor het laten opstellen van een duurzame versie van het meerjarenonderhoudsplan.
Daarnaast kan de VvE een lening afsluiten voor de duurzame renovatie van het gebouw. De belangrijkste kenmerken zijn dat het een lening is aan de VvE en dat de individuele leden niet financieel beoordeeld worden. De relatief lage rente van de lening is echter wel individueel aftrekbaar.
Verduurzaming en veranderingen aan het (uiterlijk van het) gebouw
In alle gevallen is het van belang om over veranderingen aan het uiterlijk van het gebouw samen met de overige leden na te denken. Zeker wanneer de VvE overweegt om meerdere verduurzamingsmaatregelen tegelijk uit te voeren. Misschien zijn er kansen om het gebouw te verbeteren op onderdelen die niet direct met energiebesparing te maken hebben, maar die toch mooi meegenomen kunnen worden. Zoals levensloopgeschiktheid & woongemak of zonwerende voorzieningen of een betere (relatie met de) buitenruimte. U kunt ook meer biodiversiteit stimuleren met een groen dak of beplantingsmogelijkheden voor de gevel. Planten hebben ook een positief effect op de verkoeling van het gebouw. Laat eventueel een architect meekijken in een vroeg stadium.
Technische aspecten en mogelijkheden in 8 hoofdstukken
1. Isolatie dak
7. Tapwater verwarming optimaliseren
8. Bouwtypes, bouwjaren, kenmerken (voorbeelden Maastricht)
Colofon
Auteur van dit artikel en de 8 gelinkte hoofdstukken: Corine Erades (LinkedIn) (2020)
